Meglio un mutuo tasso fisso o meglio uno a tasso variabile? Se stai per comprare casa in questo periodo il dilemma non è di facile risoluzione. Fino a ieri c’erano diversi mutui convenienti a tasso fisso. Ma oggi?
Iniziamo a fare un po’ di chiarezza su cosa è un mutuo e come viene calcolata la relativa rata. Secondo il Codice civile “il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro (o di altre cose fungibili) e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.
In pratica è un prestito. O, come dice Banca d’Italia, il mutuo è un finanziamento a medio ungo termine (da 5 a 30 anni) nel quale il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo pagando delle rate
Di solito serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione ed è chiamato “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca sull’immobile acquistato. Significa che il mancato pagamento delle rate può comportare la perdita dell’immobile sul quale grava l’ipoteca.
A differenza di quanto dice il Codice civile il mutuo ipotecario (regolato da una infinità di leggi) può essere concesso solo dalle banche e da altri operatori finanziari autorizzati.
House&Loft offre ai suoi clienti un’assistenza e consulenza completa in relazione ai servizi creditizi collegati all’erogazione di un finanziamento o un mutuo bancario. Grazie alle modifiche legislative avvenute con il DDL Concorrenza (estate 2022), House&Loft è ora in grado di seguire i propri clienti in questo particolare momento della trattativa commerciale.
Contattaci. Assieme potremo aiutarti sia nell’individuare l’immobile che meglio risponde alle tue esigenze che anche nelle delicate fasi di ricerca degli strumenti finanziari e creditizi migliori per le tue esigenze.
Il mutuo è una forma di finanziamento bancaria
Quindi abbiamo una banca che eroga un prestito a fronte dell’acquisto di un immobile. La banca sull’immobile acquistato mette una ipoteca. Per evitare che scatti l’ipoteca è indispensabile che chi ha ricevuto il denaro (il mutuatario) paghi le rate a chi lo ha concesso (il mutuante). Rate che, aldilà del metodo di calcolo (che qui non ci interessa trattare), sono basate solo su due opzioni: o su un tasso di interesse fisso o su un tasso di interesse variabile.
Per farla semplice: prendo 100.000 di mutuo e mi impegno a restituire il capitale in 100 mesi. Significa che ogni mese dovrò restituire alla banca 1.000 euro. Più una percentuale che di fatto consiste nella remunerazione del lavoro della banca di prestatore di denaro.
Questa percentuale varia in funzione della durata del mutuo e del tasso di interesse applicato.
La variazione del tasso di interesse e i suoi effetti sul mutuo a tasso fisso e sul mutuo a tasso variabile
E veniamo alla considerazione che a noi importa. Il tasso di interesse può essere fisso, cioè definito all’inizio del contratto e – qualsiasi cosa accada – non cambierà mai. Oppure variabile. Cioè definito dal tasso di interesse stabilito, ad esempio dalla BCE, sul quale viene aggiunta qualche percentuale di punto.
Fino a sei mesi fa il tasso di interesse che la Banca Centrale Europea aveva definito era vicino allo zero. Ogni banca poteva aggiungere a sua discrezione una percentuale di “ricarico” su questo tasso. Ovviamente senza esagerare perché se no nessuno avrebbe chiesto un mutuo a quella banca. Il risultato netto è stato, per oltre 10 anni, che la quasi totalità dei tassi di interesse applicato ai mutui a tasso variabile oscillava attorno all’uno percento.
Al contrario, negli ultimi 10 anni, il tasso di interesse applicato per il calcolo del tasso fisso ha avuto oscillazioni ben sopra l’1%. Più vicino al 2% direi. Quindi più caro rispetto al tasso variabile.
Cosa succederà adesso?
La presidente della Bce, Christine Lagarde, in audizione alla commissione Economica del Parlamento europeo del 26 settembre 2022, ha annunciato che a breve ci saranno ulteriori aumenti dei tassi di interesse. Significa che la previsione da qui alla fine del 2023 è di arrivare ad un tasso di riferimento vicino al 2%.
Cosa succederà ai mutui già in corso? Se hai stipulato un mutuo a tasso fisso non ti cambia nulla. Continuerai a pagare la stessa rata di sempre (ammesso che il calcolo preveda la rata costante). Se invece hai stipulato un mutuo a tasso variabile la tua rata aumenterà di valore.
Ma questo è quello che accade per chi in passato ha acceso un mutuo. La domanda vera è relativa a come comportarsi per chi adesso deve stipulare. La risposta è nelle aspettative.
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Mutui a tasso fisso e variabile: cosa aspettarsi dai tassi di interesse?
Quali aspettative abbiamo sui tassi di interesse?
Saliranno? Se crediamo che questa sia la risposta allora dobbiamo tutelarci e stipulare un mutuo a tasso fisso. Probabilmente pagheremo un filo di più (rispetto al variabile) all’inizio ma poi, se i tassi – veramente – inizieranno a salire, avremo comunque messo in sicurezza la nostra rata da qui ai prossimi 15/20 anni. Cioè per l’intera durata del mutuo che ci apprestiamo a richiedere.
Scenderanno? Se immaginiamo che, dopo l’impennata di questi mesi dovuta a una successione di fatti più unica che rara (pandemia + guerra), i tassi torneranno ad appiattirsi verso le 0%, allora dovremmo stipulare un mutuo a tasso variabile.
Insomma, la decisione se stipulare a tasso fisso o variabile è una scommessa.
Quello che possiamo fare è tenere monitorato il mercato e cercare di immaginare l’economia italiana ed europea da qui a 10 o 20 anni.
Oppure cercare dei mutui misti.
Mutuo tasso fisso ma variabile. I mutui alternativi a quelli “classici”
Ad esempio, un mutuo a tasso variabile con tetto massimo.
Il funzionamento di questo mutuo è molto simile a quello di un mutuo a tasso variabile tradizionale, perché la rata mensile verrà calcolata con un tasso che segue l’andamento dell’Euribor (il tasso di interesse di derivazione BCE). A seconda delle oscillazioni la rata del rimborso potrà aumentare o diminuire. Però se a causa dell’andamento dei tassi, il tasso sul quale viene calcolata la rata del mutuo dovesse superare il tetto massimo stabilito dal contratto, la somma non supererebbe la rata calcolata sulla base della soglia massima concordata.
Insomma: sapresti già da subito qual è il tasso di interesse massimo che il tuo mutuo potrà raggiungere.
Oppure optare per un mutuo a rata fissa con periodo variabile.
Il mutuo rata fissa ma con durata variabile è una forma di finanziamento il cui tasso di interesse è legato alle oscillazioni di mercato. Quindi variabile. Ma le rate di rimborso rimangono costanti per tutta la durata del finanziamento.
Quello varia in riposta alle oscillazioni del mercato è la durata del mutuo: se i tassi si abbassano il numero delle rate di rimborso si riduce, se invece i tassi di interesse aumentano si verifica un incremento nella durata del mutuo.
Gli strumenti finanziari di nuova generazione applicati ai mutui
Oppure ancora mediante la sottoscrizione di un contratto di Interest Rate Swap.
Brevemente: gli swap vengono impiegati come copertura dai rischi e servono a evitare o comunque ad attenuare i rischi legati ad andamenti di titoli finanziari e tassi di interesse.
Insomma, gli strumenti finanziari ci sono. Quello che è importante è che siano usati in relazione alle aspettative anche di incremento o decremento di valore dell’immobile che stai per acquistare.
Se non hai tutte le competenze fatti consigliare. E chi meglio può assisterti se non chi conosce sia il mercato immobiliare che il mercato del credito?
Due mercati sotto lo stesso tetto: real estate e credito
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